丁祖昱：受疫情影响最大的行业，还有房地产！

2020-02-23

“灰犀牛”的背上飞来了“黑天鹅”。

2020年，新冠疫情的突如其来，给内生动能不足、增速正处于降档期的中国经济迎头一击，为此付出了巨大的经济代价和社会成本。

在疫情中，受负面冲击严重的行业是房地产、交通运输、商业贸易等。自1月23日全国疫情调控趋严之后，房地产就首当其冲。“停摆”“零成交”“断崖式下跌”等触目惊心的现实成为2020年房地产行业开年的关键词。

即便是经历了最严调控周期，房地产行业从没有像今天这般，遭遇至暗时刻。

疫情的发展超出想象，售楼处的关闭以及开发项目的停工，是倒下的第一张“多米诺骨牌”，销售遇阻意味着去库存和回款压力，开发投资也将受阻。

土地供应端出现断层，34个省市暂停土地出让，26个城市采取了土拍延期措施，土地市场正常恢复供应还要等到2月下旬。

疫情暴发后第一周，88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌，降幅达93%，其中一线城市跌幅达到了99%。

同时，由于经济损失的客观存在，今年的房价涨幅或将不及预期，并导致商品房销售额增速不及预期，预计2月将刷新近几年单月销售最低纪录，全年销售会下调5%~10%。

受实体商贸下滑的影响，商业地产受到的冲击明显，在租金和出租率连续几年下降以及供应量有增无减的背景下，叠加疫情期间“居家办公”的影响，购物中心、写字楼、酒店等都将面临阵痛期。

熬下去，活下去，成为摆在所有房企面前最重要的事情。

房地产作为中国最大的制造业，一直以来是国民经济的重要组成部分，行业体量大，关联上下游产业链长，提供了超过5000万人的就业岗位。

牵一发而动全身，体量巨大的房地产行业经不起大的动荡，否则，上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击，届时不仅影响经济发展，更将引致失业潮。

宏观：房地产对国民经济稳定发挥重要作用

房地产业被赋予国民经济支柱产业地位已经持续了17年，那一年，是SARS爆发的2003年。

经过17年的发展，房地产已经成为中国经济稳定健康发展的压舱石和稳定剂。

从GDP总量看，2010-2019年的十年间，房地产与建筑业的增加值占GDP的七分之一，2019年，全国商品房销售额约为16万亿元，占GDP总量的16.2%。

数据来源：CRIC

财政收入也和房地产密不可分。过去十年，土地出让金贡献了五分之一的广义财政收入，房地产相关税收贡献占了整个狭义财政收入的六分之一。

房地产业同时为中国提供了5052万个就业岗位，这个数字每年还在以10%以上的速度增长。要知道，2010年时这个数据才2100万个，十年增长了2.4倍。

房地产在过去十年的城镇化进程中也发挥着举足轻重的作用。一个重要的数据显示，十年间在人口增加的情况下，人均住房面积仍然提升了8平方米。

站在家庭和个人的角度，房地产为大家创造了最大的财富效应。房价从2010年的4725元/平米上涨到2019年的9304元/平米，上涨近1倍，年均复合增长率为7.8%。也就是说，这十年以来，中国居民的财富效应，很大程度都来自于房地产。

数据来源：CRIC

随着房地产业进入稳定发展周期，房地产业制造业化的特征越来越明显，房子就像生活中的一件衣服，一辆汽车，甚至是一种食品那样，被赋予制造业的全部特征。

作为中国最大的制造业，它每个环节所涉及的面太广了。作为原料的土地和建材不可或缺，从投入生产线、设计到施工，再到最后的交付所面对的各种供应商、合作伙伴，以及施工单位，再到线下销售环节和售后的物业管理等等，任何一个环节消失或断层，都将影响整个行业闭环。

房地产行业涉及的上下游产业链也比任何一个行业覆盖范围都要广，其中涉及的装修行业、建筑建材行业、家具家电行业等，都和房地产息息相关，一荣俱荣，一损俱损。

而且房地产是高度依赖金融机构的行业，房地产的稳定对土地财政、金融稳定影响巨大。

一旦房地产行业遭受重创，大到GDP总量、城市化进程，小到就业岗位、个人财富积累都将受到震荡。

据全联房地产商会调研，26家房地产产业链上的企业，受房地产行业停工停售影响的积压库存超40亿元，单月运营成本超20亿元，2020年上半年到期债务约55亿元。

房地产市场的稳定，关乎经济稳定，也关乎社会稳定。

土地：严重断顿，成交骤减76%

土地开发是房地产的核心业务，从制造业的角度来看，土地又是开发的“原料”，土地市场“断供”将严重影响到企业后期供货节奏。

据统计，自1月底开始，已有34个城市按下土地出让“暂停键”，26个城市明确表态土地出让延期，不少城市更是延期至3月初，无交易无延期信息的城市多达84个，这意味着大部分城市对于是否放开土地市场，何时放开？仍在观望。

国土资源局网站、CRIC整理

“手中有粮，心中不慌”，显然，土地市场暂停已打乱房地产投资开发的节奏。往年的一二季度常常是房企拿地窗口期，2020年受到疫情的影响，“窗口”紧闭。

CRIC数据显示，自1月31至2月13日，重点城市共成交了108幅土地， 总成交量仅674万平方米，较春节前两周（1月10日-1月23日）重点城市成交量下降了76%，即使同比2019年春节后两周（2月11日-2月24日）重点城市成交量下降62%，下降趋势明显。

数据来源：CRIC

即便有成交，但成交的地块多以小体量低总价为主，对于亟待增加土地储备的房企来说只是杯水车薪。

从近几年土地成交的时间轴上来看，2013年以来，1-2月土地成交数量占全年的平均比重为15.89%，成交面积占全年的平均比重为15.43%，1-2月的土地成交占比远高于商品房销售以及开工占比。

土地市场对比往年出现严重断顿。对比今年，这一时期是全年销售淡季，往往前两个月的销售占比不到全年的5%，即使整个2月成交为零，对全年销售的影响也不到5%。销售业绩可以用其他三个季度弥补，土地市场却很难。

因此，疫情对全年土地成交的影响会更大，充裕的土地储备是房企业绩的保证，后续房地产开发投资将受到负面影响。

随着新增确诊人数的减少，部分热点城市土地交易市场放开，不少城市发文调整土地出让方式。土地市场陆续开启，不少城市出台相应利好政策，房企拿地热情回归，北京、杭州、宁波和温州等城市多宗土地高溢价成交，溢价率高于20%的超过20宗。

虽然房企拿地热情高涨，但从金额来看，房企拿地金额同环比均出现下降趋势。2020年1月，拿地金额前50的企业拿地金额为1193.7亿元，同比减少34.4%，环比下降55.9%。从拿地均价来看，1月房企拿地均价高达11754元/平方米，环比增长27%。

由于疫情的影响短期内难以消弭，今年一季度土地供应不可避免的偏少，但后期或将根据一季度表现作出调整。如果土地供应无法及时供应，对于今年下半年的销售会产生比较大的干扰。

数据来源：CRIC

企业：回款放缓，资金承压

延迟复工复产，销售断崖式下跌，回款放缓、资金承压……2020年的开局，让房地产企业有点“懵”。

疫情不断发酵，房企售楼处停摆，预期中的春节“返乡置业”大幅受挫，销售现金流入较少，且融资进度缓慢，叠加高额利息费用支出，加上债务到期压力，房企不得不直面“活下去”的问题。

疫情推迟了企业开工、复工，对企业销售和资金链造成巨大压力，这是房企当下面临的困境，尤其是高杠杆的企业，管理费用和利息成本的高额支出也让房企“大伤元气”。

仅从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额，70家房企月利息支出超过350亿元。

高额的利息支出加上人力成本等各项影响，对于资金充足的大型房企可能面临问题不大，但是对一些资金流本身就紧张的中小房企来说，就比较致命。在融资受阻、销售停滞、开工延迟等多种因素叠加下，这些中小房企可能会面临债务违约，甚至破产。

截至2月10日，2020年全国已有69家房企破产，其中2月上旬就有20家，随着疫情的持续，或将有更多企业提交破产文书。

数据来源：CRIC、人民法院公告网

由于停工影响，假期延长、土拍被迫延后，项目建设进度被拖慢，短期内，房企的销售还将继续下行。

重压之下，开发商开始降价销售。作为头部房企的恒大，就在近期推出了7.5折卖房的优惠活动，在满足一定条件下可获得最高总价6折的优惠幅度，“估计这将是恒大历史上最大的优惠”。

与降价同时推出的，还有恒大的“网上购房”。据CRIC统计，目前TOP200房企中，已经有143家房企重启或新推出了线上售楼处，但大多数以项目展示和企业宣传为主，并未真正延伸至交易环节。房企想通过在线营销抢回疫情期间“失去的销售额”并不容易。

据全联房地产商会调研，其中72家企业中有46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元。

另一组数据更加不容乐观。据不完全统计，从2020年1月25日到2月10日共17天，95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔，涉及金额不足百亿元人民币，与2019年春节相对应的时间段相比，减少86%，去年同期发债量是今年的7.3倍。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

融资骤减持续对房企造成压力。一方面，根据房企的债券到期情况来看，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较于2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。

据不完全统计，3月房企到期债券总量达到330亿元以上，虽然较于2020年1月到期债券的相对较少，但房企境外债到期情况却属于年内高峰。

售楼处停摆，库存无法得到释放，现金流入较少，线下销售节奏完全不可控，且房企融资进度缓慢，叠加高额利息费用支出、企业人员工资、待支付工程款等刚性支出，以及债务到期压力，将对房企的现金流管控提出重大的挑战。

一手房市场：超95%的城市“零供应”

疫情爆发，影响最大的，还是商品房销售。

数据显示，全国84个城市2020年春节假期新增供应数据看，累计总量仅为25万平方米，较疫情爆发前一周大降95%，除北京、南京、杭州、合肥等城市有少量供应外，其余城市均为零供应。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

疫情对房企供货的负面影响不言自明。年前和年后，明显形成一道分水岭。

与去年春节假期（除夕到初六）相比，2020年春节假期供应与2019年基本持平；春节后一周（初七—十三），随着疫情防控形势逐步严峻，84城供应量骤降至4万平方米，与2019年同时期相比降幅达97%。

克而瑞研究中心的数据显示，1月TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较上年同期降低近12%。1月份房企的销售主要依靠上半月的业绩带动，下旬之后因疫情形势严峻，多地售楼处关闭，新房销售基本停滞，市场短期走势整体表现低迷。

数据来源：CRIC

从企业表现来看，克而瑞监测的39家房企中，超6成企业单月业绩同比下降，销售淡季叠加疫情因素对房企销售带来负面影响。

2月份的销售数据已经指不上了，最后一周可能会有所突破，一些大型房企可能会突破一天10个亿，但大多数企业还是到不了10亿。不出意外，2月也将创下最近几年单月最低的一个销售纪录。

全国的售楼处都在等待“解封”之日，何时能开盘仍然是未知数。

目前，明确要求暂停售楼处销售活动的省市已超过60个，关闭售楼处的措施大概率会持续到2月底，预计一季度销售至少下降30%。

即使市场恢复，疫情对今年销售的影响仍有可能在原基础上下调5%-10%。

这算是一个值得乐观的消息。总体来说，疫情对房地产行业全年销售额的影响还是可控的。从过往十年的数据看，房企销售一季度占比仅占全年的18%。

如果一季度末疫情能够结束，房企为加快去化速度，完成全年业绩，可能会加大促销力度，吸引购房者入市，楼市将在二季度销售旺季到来之时走出阴霾。

租赁市场：错失的小阳春与下滑的出租率

如果没有这场疫情，此时的租赁市场正处于“小阳春”行情。

疫情的快速传播让全国处于高度戒备防控状态，人口流动大幅减少，打乱了节后返工潮的节奏。最直接的影响就是，租房需求大幅度降低，空置率上升，租金承压。

租赁市场活跃的一二线城市当中，武汉的租赁市场影响最大。作为疫情爆发地，政府要求疫情期间封城封店，原有租客只出不进，返程租客也无法入汉，导致公寓门店空置率直线上升，租金大幅下跌。

从1月数据看，武汉租赁房源的租金坪效同比下跌超20%，环比下跌11%，预计2月将延续大幅下跌态势。

租赁市场降温明显的还有广州。从数据来看，个人租赁坪效同比下降接近14%，环比下降也达到5.5%，降幅仅次于武汉。

一线城市中，北上深租金坪效整体浮动较小；二线城市中，杭州、南京、苏州个人租赁坪效环比均出现小幅下跌，成都则出现了8%的下降比例。

数据来源：CRIC

市场所表现出的压力，最终都会落到企业身上。

尤其为了房企疫情扩散，长租公寓受到的管制非常严格，广深区域、江苏和浙江等地明确不许招租，成都则要求部分公寓清退门店租客，长租公寓企业面临的将是生与死的问题。

从对北京和上海60家公寓门店的调查显示，结果让长租公寓企业悲从中来。即便是北京和上海两个租赁市场最为成熟的城市，一线门店的运营状况依然较差，80%门店都受到了相当程度的冲击；整体长租公寓企业经营惨淡，面临生存压力。

其中上海公寓门店中，约八成门店出租率下跌超过50%，有约四成下跌近80%，续约率对应下跌幅度也十分明显。

77%的企业表示，疫情期间出租率与同期相比下降50%以上；超八成的企业招租量与同期相比下降80%以上，64%的企业招租量几乎为0。

门店租金下跌对长租公寓企业来说，是个不小的压力，这意味着长租公寓营收将受到重创。数据显示，北京市场租金无变化的占52%，租金下降50%以上的比例为21%，而上海七成以上呈现租金下降趋势，仅有4%的门店租金上涨20%以上。

数据来源：CRIC线上门店调研

在损失金额预估上，根据企业的体量不同，中小企业损失金额在十万以下的仅占12%，59%的企业受肺炎疫情影响损失金额超数百万，规模型企业亏损更为严重，远超千万级。同期相比，79%的企业表示营收较去年同比下降50%以上。

数据来源：CRIC线上门店调研

一个很重要的信息是，长租公寓的现金流一向紧张，若疫情持续发展，50%的企业认为，企业现金流可能瘫痪。

一连串连锁反应正在发生，企业的压力最后又将落到每一个员工身上，一线员工压力倍增。企业裁员、减薪或薪水缓发现象不断出现，其中，有91%的企业表示延迟复工受到影响程度非常大，约4成企业表示一季度可能裁员。

商业地产：客流量跌20%，长期运营难题未解

商业地产，是最依靠客流量的房地产细分领域。去年，春节期间全国零售及餐饮企业销售额超过万亿规模，而今年，全国商业地产错过了春节消费红利，保守预计，损失将达数千亿元。

对于商业地产的冲击，很显然，客流量急剧下滑。一线城市客流量波动最大，环比下降24.89%，二线城市客流量环比下降20.10%。

以北京为例，2020年1月典型购物中心客流量环比下降20%以上。具体来看，1月，国贸商城客流量环比去年12月下降幅度最大，达到了35%，其次为通州万达广场，北京龙湖长楹天街客流量环比去年12月下降了31%，

餐饮客户运营损失严重，多家企业门店暂停营业，闭店及面临裁员，现金流承压等问题，运营愈加艰难。

以星巴克为例，疫情期间全国超过一半的门店关闭，业绩影响较大；麦当劳，疫情发展仅10天，全国餐厅即报告现金流为负；海底捞门店暂停营业，关闭外卖服务，仅9天营业收入损失了7亿元，2020年营收损失将达50.4亿元。

以收取商户租金为主要收入来源的商业地产面临进退两难的境地。

若实体商户运营艰难或大批倒闭，会导致商场空置率抬升，租金下滑等诸多问题，为日后商业地产的运营带来更多困难。

房企、商业运营商通过减免租金以稳定商户信心，在目前中小商户运营艰难的背景下及时止损，但同时减免租金对于运营方而言，也无疑意味着业绩和资金的双重压力。

从长远看，如果经济增长不及预期，消费不振，将导致零售物业的出租率和租金双降，空置率上升，对行业整体将是利空。

商业地产面临的最大挑战是自身的变革。十年前电商崛起，冲击商业地产朝体验式业态转变，而这场疫情，让体验式消费遭受重创，随着行业的复苏，运营者应该重新思考什么样的商业模式更适合当下的环境，商业地产或将又迎来一次变革。

写字楼：企业都不在了，谁来租办公室？

此次疫情受冲击最严重的是中小企业，他们是各大城市写字楼租户的主力，其中大部分刚起步的中小企业也是联合办公的主力。

中小企业占城市中企业数的比重非常大。上海中小企业数已超过100万家，占全市总企业数的99.5%；广州90%以上的市场主体、80%以上新增就业均由中小民营企业贡献；作为改革开放的前沿阵地，深圳更是如此，截止2019年底，深圳中小企业达196.7万家，占企业总数的99.6%。

这一部分企业恰恰是受影响最严重的群体。延期复工、支付房租的问题也成为决定企业生存的问题。

租赁关系“唇亡齿寒”，租户受到的冲击或将传导至业主方。

2003年SARS曾对北京写字楼市场带来重创，租金在一年内下降40%，之后租金的恢复也较慢。这次疫情波及范围之广、影响程度之深远超SARS，对宏观经济的拖累必将影响写字楼市场的租售。

疫情之下，大量商业贸易企业受到冲击，中小企业经营难以维系，短期内市场对写字楼的吸纳需求将会有所减少，一些原来有扩张或搬迁计划的企业可能会采取观望态度。受此影响，写字楼业主不得不通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群，以价换量，预计短期内写字楼租金有进一步下探的压力。

其中，一线城市的甲级写字楼遭受冲击的程度相对较低，这些写字楼的主力租客为大型企业，承受风险能力较强。相比之下，一线城市的乙级写字楼和其他城市的写字楼，受疫情影响较大。

聚集了大量小微企业的联合办公将在这轮疫情中受到剧烈冲击。这些企业以短期租约为主，加上员工都转而在家办公，出于缩减成本的考虑，会有强烈的减租需求，甚至可能在租约到期后不再续租。

尤其是疫情期间大量企业倡导居家办公，发现效果也不差，一些中小微企业可能就此告别写字楼。未来，写字楼供大于求的局面将难以改变。

综上所述：

房地产行业总是需要一次否极泰来。我始终认为，疫情结束之后也是房地产新一轮发展的开始，但绝不会有成交的报复性反弹或价格的快速上涨。预计在疫情结束后，中国房地产应该进入到一轮长期平稳发展，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期是房地产行业的主旋律，房地产行业也仍然继续发挥中国经济压舱石和稳定剂的作用！

我们可以看到，央行在最新的报告中，明确“不以房地产作为短期刺激经济的手段”。在疫情冲击经济的当下，我认为不应该把这句话与政策继续收紧划上等号。

房地产投资的平稳对于中国经济顺利渡过当前的难关也很重要，应该在“房住不炒”的前提下稳定房地产投资和销售。

对房企来说，应该把此次疫情作为浴火重生推动企业高质量发展的新里程碑。短期内房企的核心在于开源节流。长期来看，疫情带来了对未来运营模式的思考，不能等到生存危机到来再思考生存模式，正好借这次疫情，好好思考未来三年或五年的战略规划。

企业除了微观上的具体工作之外，也应该对宏观层面的战略多一些思考。同时，作为劳动密集型产业，房企也应该思考对人员做一些优化和调整，不要把人力的资源变成人力的负担。另外，线上工具的充分使用，包括线上和办公相关的工具、与营销相关的工具，以及线上开发设计相关的工具等，也会加速房企的数字化时代提前到来，线上诸多工具对房企效率的提升有非常重要的作用。

对于上下游的相关行业来讲，更应该思考的是生存问题。在没有收入情况下仍有大量支出，生存问题真的是就在眼前！活下去比什么都重要。

“凡不能毁灭我的，必使我强大。”疫情之下，我们一起逆风前行，向阳而生！

（来源：丁祖昱评楼市）